Nebenwirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf das Familienleben
Die gemeinsame Immobilie bei Trennung und Scheidung
Nebenwirkungen der wohnimmobilienkreditrichtlinie auf das Familienleben: Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist als Reaktion auf die Immobilienmarktkrise in den USA und der daraus resultierenden Finanzmarktkrise im März 2016 in Kraft getreten. Die WIKR stellt eine Umsetzung der EU-Vorgaben durch den Bundestag in nationales Recht dar.
Vor der WIKR sind private Wohnimmobilienkredite anhand des Immobilienwertes vergeben worden. Der Beleihungswert der Immobilie belief sich dabei in Deutschland auf rund 20 Prozent unterhalb des Verkehrswertes. Dadurch sollte sichergestellt werden, dass der Immobilienwert über die gesamte Kreditlaufzeit mindestens dem ausstehenden Kreditbetrag entsprach. Zudem schöpften die Banken meist den Beleihungswert nicht gänzlich aus, um so einen Sicherheitspuffer zu schaffen. Diese konservative Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten führte dazu, dass die Verlustquote bei privaten Wohnimmobilienkrediten in Deutschland im Jahr 2014 lediglich unter 0,1 Prozent betrug. Zudem profitierte der Kreditnehmer von diesen Vergabereglungen, indem er – wenn er aufgrund geänderter Umstände wie beispielsweise einer Scheidung die Kreditraten nicht mehr zahlen konnte – die Immobilie verkaufen und so die ausstehenden Schulden begleichen konnte.
Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers
Nunmehr wird bei der Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten nach der neuen WIRK nicht mehr auf den Immobilienwert als Vergabekriterium abgestellt, sondern auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers. Dies hat zur Folge, dass einkommensschwache Haushalte in Zukunft kaum mehr einen solchen Kredit erhalten werden und somit häufig die Familiengründungsphase und der Eigentumserwerb zeitlich auseinanderfallen dürften. Denn das Einkommen von Berufseinsteigern ist tendenziell niedriger als das Einkommen eines berufserfahreneren Menschen.
Es darf jedoch bei der Vergabe des Kredits nur das aktuelle Einkommen ohne Berücksichtigung zukünftiger Einkommenssteigerungen berücksichtig werden. Sollte der Kredit zudem bis ins Rentenalter noch nicht vollständig getilgt sein, darf die Bank bei der Vergabe des Kredites nur auf die aktuell bestehenden Rentenansprüche abstellen. Dies ist ein weiterer Nachteil für Berufseinsteiger, denn diese werden in den frühen Arbeitsjahren nur geringe Rentenansprüche bereits erworben haben. Ferner darf die Bank nicht mehr unterstellen, dass beide Partner nach Ablauf der Elternzeit wieder Vollzeit arbeiten gehen, sondern es wird bei der Vergabe des Kredits auf das aktuelle Einkommen geschaut.
Es dürfte für junge Familien daher bei aktueller Rechtslage schwierig werden, in Zukunft Wohneigentum durch private Wohnimmobilienkredite zu finanzieren.
Nebenwirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf das Familienleben
Dies führt wiederum dazu, dass weniger Haushalte Eigentum erwerben können, weil sie keinen Kredit erhalten und deswegen die Mietwohnungen länger bewohnen. Dadurch werden in Zukunft die bereits bestehenden Mietwohnungsengpässe weiter verschärft.
Auch für rentennahe Haushalte hat die WIKR negative Nebenwirkungen. Denn für viele Haushalte ist die Wohnimmobilie das Standbein für die Altersvorsorge. Oftmals müssen die Immobilien im Alter jedoch altersgerecht umgebaut werden, wozu die Rentner wiederum einen Kredit benötigen. In diesem Fall werden nach der WIKR bei der Vergabe des Kredits die Rentenansprüche als Einkünfte zugrunde gelegt. Ein weiteres Kriterium ist, dass es möglich erscheinen soll, dass der Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückzahlt. Die geringere Restlebenserwartung der älteren Menschen führt daher zu höheren Tilgungsraten, die von den laufenden Renteneinkünften jedoch nicht gezahlt werden können. Dabei sollte die Lebenserwartung bei der Vergabe eines Kredits außer Acht gelassen werden. Denn immerhin bestehen für die Banken im Ernstfall auch Regressansprüche gegenüber den Erben.
Es bleibt daher abzuwarten, ob der Gesetzgeber die WIKR an einigen Stellen nachbessern wird und wie die Rechtsprechung die Pflichten der Banken bei der Einkommensberechnung weiter konkretisieren wird. Dies mit dem Ziel die Nebenwirkungen der WIKR – insbesondere für junge Familien und ältere Haushalte – aufzufangen. Einige Berufsverbände kritisieren die Umsetzung der Kreditrichtlinie als zu weitgehend. Denn die Möglichkeiten der Finanzierung von Wohneigentum werden durch die Umsetzung der Kreditrichtlinie erschwert – dies gilt umso mehr für die Situation von Trennung und Scheidung Insbesondere in Bezug auf die (gemeinsame) Immobilie.